Immobilienmarktbericht Frühjahr 2017


Preissteigerung geht langsam die Luft aus.

Die vergangenen Jahre waren geprägt von einer starken, dynamischen Kaufpreisentwicklung. Insbesondere das erste Halbjahr des vergangenen Jahres ließ einen neuerlichen Kaufpreisauftrieb erkennen. Derzeit kann zwar von einem lebhaften Immobilienmarkt mit sehr hohen Kaufpreisen gesprochen werden, die Kaufpreise bewegen sich aber eher auf dem Niveau des Vorjahres. Für eine genaue Analyse ist es noch zu früh, gewisse Indizien bestätigen aber diese Einschätzung. In den vergangenen Jahren standen wir oft vor dem Problem, für eine Immobilie mehrere Käufer zu haben. So wurden die aufgerufenen Kaufpreisforderungen teilweise noch einmal deutlich übertroffen. Diese Situation stellt jetzt eher die Ausnahme dar. Insgesamt werden die Zeiträume, in denen eine Immobilie veräußert werden konnte, etwas länger. Reichten in den vergangenen Jahren ein paar Wochen für eine erfolgreiche Vermittlung, muss man nun von 2 bis 3 Monaten ausgehen. Die Kaufentscheidungsprozesse werden länger und wohlüberlegter. Hinzu kommt eine häufig deutlich längere Bearbeitungszeit der Kreditinstitute für Finanzierungsentscheidungen.

Wir wollen mit diesen Beobachtungen nicht das Ende des Immobilienbooms in Oldenburg feststellen, denn an den sehr günstigen Rahmendaten hat sich nichts geändert. Die Nachfrage ist durch die sehr positive Einwohnerentwicklung und die gute wirtschaftliche Situation vieler Haushalte sehr günstig. Auch das niedrige Zinspreisniveau hält weiter an. Aus unserer Sicht besteht auch wenig Anlass zur Sorge, dass sich hieran kurz- und mittelfristig etwas ändern könnte. Dennoch fürchten viele Kaufinteressenten, dass das derzeitig hohe Kaufpreisniveau langfristig wieder sinken könnte.

Laut Grundstücksmarktbericht des Katasteramtes ging im vergangenen Jahr die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahr leicht zurück. Auch der Geldumsatz war leicht rückläufig. Dennoch ist das Kaufpreisniveau insbesondere bei den Wohnimmobilien recht deutlich gestiegen. Insbesondere die Grundstückspreise haben stark angezogen. Generell kann man feststellen, dass sich der Preisauftrieb im vergangenen Jahr nicht abgeschwächt hat, sondern sich im Bereich der Vorjahre befindet.

Keinesfalls abgeschwächt hat sich die starke Neubautätigkeit insbesondere im Geschosswohnungsbau. Da sich die Kapazitäten der Baufirmen kurzfristig nicht beliebig ausweiten lassen, befinden sich viele Projekte noch in der Planungsphase. Es ist davon auszugehen, dass die Neubautätigkeit so lange andauert wie das Angebot am Markt angenommen wird. Zwar ist die Nachfrage nach Wohnungen zur Selbstnutzung und zur Kapitalanlage immer noch gut, mit zunehmendem Angebot wird die Auswahlmöglichkeit der Interessenten jedoch größer. Insbesondere für den Verkauf von Wohnungen, die sich noch nicht im Bau befinden, sehen wir nur wenig Spielraum für steigende Preise.

Eine sehr starke Nachfrage besteht weiterhin im Bereich der Grundstücke für Einfamilienhäuser. Aufgrund des sehr begrenzten Angebotes und der sehr guten Nachfrage gehen wir davon aus, dass hier weitere Preissteigerungen zu erwarten sind. Der Traum vieler Familien nach einer maßgeschneiderten Immobilie, die genau ihren räumlichen und gestalterischen Wünschen entspricht, ist sehr nachhaltig. Bei einer guten Einkommensentwicklung wird die Nachfrage sehr hoch und das Angebot sehr gering bleiben.

Von besonderem Interesse ist auch die Entwicklung der Mietpreise. Das Angebot von Mietwohnungen hat sich bereits erheblich ausgeweitet und weitet sich weiter aus. Durch die deutlich gestiegene Einwohnerzahl wird das Angebot jedoch sehr zügig aufgenommen. Auch ohne Einwohnerzuwachs steigt die Anzahl der Haushalte durch immer mehr Singlehaushalte weiter an. Hinzu kommt die positive Einkommensentwicklung, die zu einer höheren Nachfrage führt.

Für die einzelnen Immobilienarten gibt es folgendes zu berichten:

I. Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken

a) Baugrundstücke

Wie eingangs beschrieben, besteht ein erheblicher Mangel an Baugrundstücken insbesondere in der Stadt Oldenburg. Wie in den vergangenen Jahren sind die Grundstückspreise auch im letzten Jahr ganz erheblich gestiegen. Diese Entwicklung ist auch in den Bodenrichtwerten zu erkennen. Es kann ganz allgemein festgestellt werden, dass die Richtwerte eher eine Preisuntergrenze als den in der Region üblicherweise gezahlten Durchschnittspreis darstellen. Haupteinflussfaktor der Grundstückspreise ist neben der Lage der Einfluss des Baurechtes auf die Grundstückspreise. Bei Einfamilienhäusern bedeutet dieses, dass die Grundstücke tendenziell immer kleiner werden. Im Geschosswohnungsbau wird das zulässige Bauvolumen in aller Regel vollständig ausgeschöpft. Wurden in den vergangenen Jahren häufig Baugrundstücke abgetrennt, so ist heute eher die Regel, dass die bestehenden Grundstücke vollständig neu überplant werden und das bestehende Gebäude somit abgerissen wird. Mit steigenden Grundstückspreisen wird sich dieser Trend auch in Zukunft so fortsetzen.

Bei Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau liegen die Grundstückspreise pro m² je nach Lage und Baurecht zwischen 350,00 € und 550,00 €. In Spitzenlagen liegen die Kaufpreise oberhalb von 650,00 € je m², wobei diese Verkaufsfälle ausgesprochen selten sind. Der Preis für ein Einfamilienhausgrundstück beträgt in Abhängigkeit von der Wohnlage zwischen 300,00 € und 450,00 € je m².

b) Ein- und Zweifamilienhäuser

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist unverändert hoch und übersteigt erheblich das zur Verfügung stehende Angebot. Die Nachfrage konzentriert sich hierbei zunehmend auf neuere Einfamilienhäuser, die nicht älter als 25 Jahre sind. Natürlich werden auch ältere Häuser nach wie vor gut angefragt, die Kaufpreisunterschiede sind teilweise jedoch recht erheblich. Die hohen Modernisierungsaufwendungen, die bei älteren Gebäuden mehr oder minder zwangsläufig anfallen, schmälern den zu erwartenden Verkaufserlös teilweise recht erheblich. Ein anderer, wesentlich wertbeeinflussender Faktor ist auch der Umstand, ob eine Immobilie vermietet oder frei verfügbar ist. Wir stellen zunehmend fest, dass ein bestehendes Mietverhältnis sich erheblich auf die Vermarktungsfähigkeit einer Immobilie auswirkt. Eine Vermietungssituation wird häufig als Risiko, die Immobilie gegebenenfalls nicht bzw. nicht zeitnah selber beziehen zu können, angesehen. Es ist aus unserer Sicht daher empfehlenswert, bereits bei Einleitung der Verkaufsbemühungen eine für Verkäufer und für Mieter zufriedenstellende Lösung anzustreben. Wir gehen bei Einfamilienhäusern aufgrund der nach wie vor sehr hohen Nachfrage von stabilen bis leicht steigenden Kaufpreisen aus.

Für ein Wohnhaus, das etwa 30 Jahre alt ist und über eine Wohnfläche von 130 m² bis 150 m² verfügt, wird durchschnittlich ein Kaufpreis in Höhe von 280.000,00 € gezahlt.

c) Eigentumswohnungen

Das Interesse, Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage zu erwerben, ist aufgrund der sehr niedrigen Zinssituation weiterhin sehr hoch. Insbesondere kleinere Eigentumswohnungen, sowohl gebraucht als auch neu, lassen sich in einem überschaubaren Zeitraum gut veräußern. Bei größeren Wohnungen ab 80 m², die häufig zur Selbstnutzung erworben werden, steigen die Anforderungen, die diese Wohnungen erfüllen müssen, an. Aufgrund des sich ausweitenden Angebotes, ist ein angemessener Verkaufspreis für die Vermarktung unerlässlich. Bei diesen Immobilien spielt auch die Lage eine ganz zentrale Rolle.

Für eine etwa 30 Jahre alte Eigentumswohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche ist durchschnittlich von einem Kaufpreis in Höhe von 130.000,00 € auszugehen. Bei Wohnungen, die ab dem Jahre 2000 errichtet wurden, kann ein m²-Preis von 2.500,00 € erwartet werden, für eine Neubaueigentumswohnung 3.000,00 € je m². In sehr guten Wohnlagen werden auch Preise oberhalb von 4.000,00 € je m² gezahlt. Die Anforderungen, die an solche Wohnungen gestellt werden, sind aber entsprechend hoch.

d) Kapitalanlageobjekte

Viele Kapitalanleger haben den Wunsch, alleiniger Eigentümer einer zu Vermietungszwecken geeigneten Immobilie zu sein. Insofern sind Mehrfamilienhäuser für Kapitalanleger von besonderem Interesse. Insbesondere vermögende Kapitalanleger scheuen die Anlage in Wohnungseigentum, da sie hier in ihrem Gestaltungsspielraum eingeschränkt sind. Leider sind solche Kapitalanlageobjekte am Oldenburger Immobilienmarkt ausgesprochen selten. Aufgrund fehlender Wiederanlagemöglichkeiten trennen sich nur wenige Kapitalanleger von ihren Bestandsimmobilien. Für gut vermietbare Kapitalanlageobjekte ohne Instandhaltungsrückstand ist in etwa das 18- bis 20-fache der Jahres-Nettokaltmiete zu zahlen. Für neuere Gebäude und Neubauten beträgt der Faktor inzwischen dem 25- bis 30-fachen der Jahres-Nettokaltmiete.

II. Vermietungen

Wohnungen

Sehr gute Nachfrage besteht auch im Vermietungsmarkt nach attraktiven, gut gelegenen Mietwohnungen. Wir stellen vermehrt die Bereitschaft der Mieter fest, für attraktive, neuwertige Wohnungen höhere Mietpreise zu akzeptieren. Aufgrund der sehr hohen Fertigstellungszahlen waren wir in der Vergangenheit davon ausgegangen, dass sich dieses dämpfend auf die Mietpreise auswirken müsste. Erstaunlicherweise lässt sich dieses in der Mietpreisentwicklung aber nur in geringem Umfang erkennen. Wir führen dieses neben der doch recht deutlich gestiegenen Einwohnerzahl darauf zurück, dass sich die Zahl der Haushalte ebenfalls ausweitet. Auch die Einkommensentwicklung mit einer sehr niedrigen Arbeitslosenquote dürfte mitverantwortlich für die sehr gute Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt sein.

Verglichen mit anderen Großstädten hat Oldenburg aber nach wie vor ein sehr moderates Mietpreisniveau. Der prozentuale Anteil, den ein Haushalt für Wohnkosten aufbringen muss, liegt in Oldenburg erheblich unter dem anderer Großstädte.

Weiterhin mangelhaft ist die Versorgung mit kleinen und somit preisgünstigen Wohnungen. Zwar wird auch in diesem Marktsegment in jüngerer Vergangenheit mehr errichtet. Bis das vorhandene Defizit ausgeglichen ist, wird aber noch eine ganze Zeit vergehen.

Neuvertragsmieten für gebrauchte 2- bis 3-Zimmerwohnungen liegen bei monatlich zwischen 7,00 € und 8,00 € je m² Wohnfläche zuzüglich Nebenkosten. Bei Neubauten werden in der Regel zwischen monatlich 9,00 € und 10,00 € je m² zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Die Spitzenmieten bewegen sich bei monatlich 12,00 € je m² Wohnfläche zuzüglich Nebenkosten.

III. Kapitalmarkt

Das Zinsniveau für Immobilienkredite verharrt auf einem für Kreditnehmer sehr günstigen Niveau. Die Zinsen im erststelligen Beleihungsbereich mit einer 10-jährigen Zinsbindungsfrist liegen deutlich unter 2 % p.a.

Bei Interesse unterbreitet Ihnen unser Kooperationspartner, die Raiffeisenbank Oldenburg eG, gerne ein individuelles Angebot für Ihren Immobilienkredit.

 

© Maklerfirma (IVD) Fritz Wübbenhorst, Bismarckstraße 12, 26122 Oldenburg

 

Unsere Tochtergesellschaft, die Immobilienberatungsgesellschaft Fritz Wübbenhorst mbH, führt Immobilienbewertungen außerhalb der Vermittlungstätigkeit durch. Fordern Sie bei Bedarf ein Angebot an.

Sie können den Immobilienmarktbericht downloaden:

marktbericht_fruehjahr2017.pdf
(Adobe PDF)

Das Anzeigeprogramm kann kostenlos beim Hersteller heruntergeladen werden.

Marktbericht-Archiv

Hier stehen die folgenden vergangenen Marktberichte im PDF-Format zum Download bereit: